撰文=燕十三
客观一点来讲，西安奥体中心只是一个代号，是买西安奥体中心的人在迷茫，因为，人们不知道奥体中心的下一步，会是什么情况！
3月22日，西安发布《重磅！我市印发“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，其中，“打造内陆改革开放高地”，直接点名国际港务区中欧班列。
西安国际门户枢纽城市和全面创新改革试验区、“一带一路”综合试验区、自由贸易试验区、临空经济示范区等建设成效显著，建成中欧班列（西安）集结中心、内陆地区效率高成本低服务优的国际贸易通道。
西安占据丝路经济带先发优势，面对国际发展形势需要，国家“十四运”落子西安港务区，通过开发西安奥体中心，驱动板块发展，在地铁、场馆、总部、学校、公园、商业、酒店、道路等各个方面都在发力，是目前西安开发区之中建设速度最快的。
人们在欣喜于西安奥体中心建设速度的同时，未免有些担忧，西安奥体中心下一步究竟会做什么？
这不是一个购房者的迷茫，应该说是所有购买西安奥体中心板块群体的迷茫，甚至于连开发商也在迷茫。
购房者的迷茫在于听说“全运会”之后，奥体可能要凉凉，但对比西咸新区发展，似乎不该是奥体凉凉；开发商的迷茫在于，在奥体中心年开发的三年时间之中，并没有一个清晰指向性的规划，告诉大家西安奥体中心未来会发展成什么。
▲奥体板块规划效果图
这一点表现得很奇怪，因为，高铁新城还没有出规划，但已经提出了“丝路门户，商务中心”，连泾河新城也没有兑现太多配套，但也提出了“大西安北跨战略核心聚集区”，西安奥体中心似乎如鲠在喉，有什么内容却没有说出来。
因为，西安奥体中心所处的位置属于灞渭三角洲边缘，因此，一旦西安奥体中心开发成功之后，会对周边如浐灞湿地园区、未央大学城、徐家湾板块、高陵、临潼、纺织城产生重大影响，弥补多项不足。
什么是“多项不足”？就业空间不足、消费空间不足、娱乐空间不足、社交空间不足等，奥体中心若能形成一个“功能区”，将极大助力城东发展。
在西安奥体中心建成之后，围绕着最优配置，最核心的板块将会快速形成五个产业链条：
第1个链条，中欧班列及总部经济：紧抓中欧班列，华润、招商局、中冶、中国中铁、中电建、国药、中石化、中粮、国家电网、中外运、中远海、中林、中铁集装箱等13家领军央企纷至沓来，总投资规模逾600亿元。其中，六大央企落子区域总部，引入上下游产业链，驱动港务区形成总部集群。
第2个链条，丝路经济带中央法务区：西安“一带一路”国际商事法律服务示范区中国—上合组织法律服务委员会西安中心、“一带一路”律师联盟西安中心、西安“一带一路”国际商事争端解决中心和国家生物安全证据基地在国际港务区揭牌，此外，还要引进数十家法院、法律机构，构成服务丝路经济带的“中央法务区”。
第3个链条，大西安文体产业聚集区：围绕着西安奥体中心的主体育场、综合性体育馆、跳水游泳中心、综合训练中心，此外，还有长安乐（科技展示中心等）、长安云（歌剧院、音乐厅等）、长安赋（喷泉广场等）、长安书院（图书馆等）、长安苑（河岸博物馆）、长安天街（休闲商业），形成大西安最大文体场馆中心。
参考稿件：《》
第4个链条，东轴线零售商业聚集区：港务区商业规划，主要聚集在地铁3&14沿线，已经规划华润万象汇、华润湃中心、高新汇溪商业综合体、融创雪世界、华南城奥特莱斯、丝路国际等，此外，还有万豪溯源酒店、喜来登、法国雅高、瑞斯丽等高品质酒店（此外还有多家酒店正在洽谈），形成商业消费中心。
第5个链条，大西安专业市场聚集区：华南城规划占地极为庞大，地铁3号线14号线、13号线（规划）过境，建筑面积约1750万平方米，总投资超过600亿元。整个项目分为四大板块：商贸主题交易区、综合物流配套区、中央商务区以及生活服务配套区，是目前陕西标准最高的综合性专业市场。
这些配套未来醇熟之后，西安奥体中心将成为“东轴线”之上的一个“功能区”，聚集能力会超过浐灞三角洲。
西安奥体中心最成功的一点，是没有走“曲江模式”，没有搞高端低密，大量人口引进之下，保障了未来商业的成活率。
成活率，这个词汇很关键！因为，只有密度够高，才能够提升商业成活率，典型如香港，人口密度亚洲第一，租金收入单位坪效远高于内地。当然，放在西安来看，也是一个道理，大兴新区人口密度比航天城要强，尽管没什么产业，单商业经营却远超航天城。
放眼西安城市发展，已经有了偏重金融的锦业路CBD，偏重总部办公的市政府圈CBD，还有电视塔旁文商CBD，为什么不会诞生一个文体CBD？
这种可能性极大，形成的条件有亮点：其一，西安奥体中心板块，场馆、商业、商务的体量能够占到整体建设量的三分之一；其二，西安奥体中心，已经形成CBD五个要素“地铁线+超高层+总部企业+高端酒店+法务服务”。
而且很高明的一点，在于西安奥体中心的公园规划可以拆分为三个部分：8.17公里的灞河幸福岸线+7.2公里的奥体中轴公园+3000亩全运湖，刚好是“T”字形，西安奥体中心就在交汇，十分生态。
虽然，西安奥体中心还没有办法形成政经、金融类CBD，也没有形成总部、传媒类，但恰恰有一定的专门化功能，如运动娱乐、会议会展、法律服务，这些作为一个广义高端服务链生产链条上的关键环节，也是大有可为。
但一个文体CBD的形成绝非一朝一夕能够形成！迎接一个不一样的奥体中心！西安准备好了吗？
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