史 太 Long
人们一般都认为廉租房诞生于西欧国家的近代化过程，但许多人未必知道中国宋代已被海外汉学家称为「现代的拂晓时辰」，而且，也恰恰在宋代，已经出现了比较完备的廉租房制度。
文◈吴钩
低廉的公屋租金
说起廉租房的制度，人们一般都认为廉租房诞生于西欧国家的近代化过程，比如说，英国早在1844年就成立了住房协会，为工资收入最低的工人租赁廉价住房。没错，廉租房的确是近代化的产物，因为近代化产生了一个庞大的城市贫民阶层，住房问题的严重性前所未有地突显出来，迫切要求政府供应廉价租房。
但许多人未必知道中国宋代已被海外汉学家称为「现代的拂晓时辰」，而且，也恰恰在宋代，已经出现了比较完备的廉租房制度，即政府长期性、规模化向城市的中下层居民提供廉价的公租房。
我们要说的宋朝廉租房便是宋政府「店宅务」辖下的公屋。店宅务，宋初又称「楼店务」， 太平兴国初年改名「店宅务」。宋朝的京城及各州县均设有店宅务，负责政府公屋的租赁、管理与维修。店宅务名下的公租房规模相当大，宋真宗天禧年间，汴京左右厢店宅务共有公租房23300间，宋仁宗天圣年间是26100间，宋神宗熙宁年间有平房14626间、宅子（别墅）164所。以汴京常住人口一百多万人、每口需住房一间计算，这批公租房至少可供1%～2%的汴京人口居住。
北宋开封府地图
问题是，你怎么断定店宅务提供的公租房就是廉租房？只要我们找出店宅务公屋的租赁价，并与当时同一城市的私房租赁价、当地中下层市民的收入相比，这个问题便可迎刃而解。恰好《宋会要辑稿》收录有天禧元年与天圣三年汴京店宅务的出租屋间数及租金收入总数，不难计算出北宋京城的公租房租金。
天禧元年（1017），汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房，当年收到租金共140093 贯，平均每间房的年租金约6贯，月租金为500文钱；天圣三年（1025），京城店宅务辖下的公租房增加到26100间，当年的租金收入为134629 贯，平均每间房屋的年租金约5贯多一点，月租为400多文钱。程民生先生的《宋代物价研究》将开封店宅务公屋的赁钱算为「每间每天平均164文」，赁价相当昂贵，但这应该是程先生的计算出错了。
大中祥符八年（1015）的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高：
八年正月诏，市中延燔官舍，其修益讫移居者，免僦居二十日；应僦官舍居，赋直十五钱者，每正至寒食免三日之直。
当时，由于店宅务有一批公屋发生了火灾，朝廷决定，凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家，可以安排在政府公屋免费居住二十天；凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户，逢正至寒食节，可免收三日房租。日租15文钱，月租即450文，跟我们上面的计算结果差不多。
每个月400～500文钱的房租，只是汴京公租房月租金的平均值。实际上店宅务放租的房屋各个档次的都有，既有寻常平房，也有比较高档的宅子，还有一些简陋的破屋。向店宅务租房子的住户也是各个阶层的都有，既有政府高官（北宋前期，连宰相也是租房族），有做小生意的商人，当然也有生活于城市底层的贫民。面向高收入阶层的高档公屋，月租肯定不止500文钱；而简陋的公屋，一般来说，只有低收入者才会租住，月租应该在500文以下。
宋本《清明上河图》上的城市民宅。
那么月均500文以下的租金水平，放在11世纪的开封府、国家首善之地，究竟是高了还是低了？我们先跟当时开封府的私人房产租赁价格相比较。大中祥符年间，「卫国长公主尝请市比邻张氏舍，以广其居。……及询张氏，但云日僦钱五百，方所仰给。」张氏的宅第每日租金为500文，月租即为15贯。
元祐年间，御史中丞胡宗愈租住「周氏居第，每月僦直一十八千」，月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几、二十贯上下。而一般的住宅赁价，每月少说也要几贯钱，皇祐年间，苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘，「月俸共十七千，赁宅养马已费三之一」，17贯钱的三分之一即五六贯，当时养一匹马的费用大约每月2贯钱，扣除了养马成本，可知苏颂当时租住的房子月租金需要三四贯钱。而店宅务的月均租金才四五百文钱，可谓低廉。
对于汴京的中低收入市民来，每个月四五百文钱的房租又是否承受得起？这得参照他们的收入水平与当时的生活消费成本。
那么一名生活在汴京的小市民，每天能赚到多少钱呢？据苏辙《论雇河夫不便札子》，「民间出雇夫钱，不论远近，一例只出二百三十文省」，即元祐年间，京师雇佣夫役的劳动力价格为每人每日230文；又据朱彧《萍洲可谈》，官员上任，雇人搬家，「日给雇钱人二百（文），往往远指程驿，务多得雇钱」，搬运工的日工价是200文以上；崇宁年间，校书省雇请人抄书，「每月各人支钱三贯五百文，每日写字二千五百」，每日工价约116文；程民生先生的研究也表明：不管是当佣工，还是在城市做点小生意，一名宋代城市中下层人的日收入约100～300文钱。我们按日均200文计算，月收入即有6贯钱。四五百文钱的房租额，在其收入中所占的比例不到10%，相当于今天一名月收入3000元的市民每月交300元房租。应当说，这个居住成本是可以承受的。
在宋代汴京，一户寻常市民的生活成本一般又是多少文钱呢？北宋政府对城市贫民的救济标准是每人「日给钱二十」。每日二十文钱，应该就是一名城市底层人的最低生活费用了。换言之，当时维持一个五口之家的基本生活开销，每月至少要3贯钱。生活在汴京的中下层市民家庭，如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱，或者家中有两名劳动力，每人每日赚100文钱，那么在刨掉衣食方面的必要开支之后，每月四五百文的房租，还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，则温饱堪忧，属于需要政府救济的「不能自存者」。
通过考察汴京公私房屋的租金水平、城市居民的收入水准与生活成本，我们可以肯定地说，店宅务辖下的公屋，是具有廉租房性质的，至少那部分月租金在500元以下的公屋属于廉租房无疑。
宋画《茗园赌市图》中的小商贩
店宅务公屋除了租金相对低廉之外，住户还可以享受到其他方面的优恤：
其一，店宅务不得随意增加房租。景德年间，
有司言，京师民僦官舍，居人获利多而输官少，乞增所输，许夺赁。若人重迁，必自增其数。
店宅务向朝廷报告说，京城市民租赁公屋，由于所纳租金低廉，导致店宅务收入过少。请求政府批准提高赁价，如果住户不同意增租，店宅务有权中止跟他们的租赁合约。这样，住户如果嫌搬家太麻烦，必会同意增加租金。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求：「岂不太刻耶？先帝屡常止绝，其申戒之。」大中祥符三年，朝廷干脆立下一条法令：
在京店宅，自今止以元额为定，不得辄增数剗夺。违者，罪在官吏。
到了宋仁宗天圣年间，由于「店宅务积年亏少课利」，以致「失陷舍屋」，无力修葺，宋政府决定对「侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱」的形势户增收房租，而对廉租房住户，则「虑其中有贫民供纳不易，宜特与免添长房钱」。
其二，开封市民租住店宅务公屋，房租从签约生效的第六日起算，前五日免租金，作为给住户搬家、收拾物件的期限：「每人户赁屋，免五日，为修移之限，以第六日起掠。」我觉得这是很人性化的规定。
其三，政府经常会宣布减免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因阴雨连绵，宋真宗诏：「京城民僦官舍者，免其直三日」；次年（1012年）正月，又「以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日」；大中祥符七年（1014年）二月，又诏：「贫民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日」。这里的「官舍」，即店宅务经营的廉租房。
这些优恤举措表明，宋政府设立店宅务经营公租房，尽管也有图利的考虑（店宅务就如一个国营的房地产公司。每年10多万贯的租金收入，对财政不无小补），但向城市中下层市民提供基本住房，使「居者有其屋」，也应该是宋政府实行公租房制度的初衷，否则，店宅务便不可能将租金维持在低水平线上，政府也不可能禁止店宅务动辄增加房租。
完备的廉租房制度
说到这里，我们可以确认，宋代中国已经出现了由政府规模化提供的廉租房。而且，考之诸史，我们还会发现，似乎只有宋朝才出现了完备的廉租房制度。其他王朝尽管也可能会建造若干廉租房性质的政府公屋，却远未形成制度。
明朝初叶，朱棣迁都北京之后，为招揽住户，也曾兴建了一批廉租房。据成书于万历年间的《宛署杂记》记载，
洪武初，北平兵火之后，人民甫定。至永乐，改建都城，犹称行在，商贾未集，市廛尚疏。奉旨，皇城四门、钟鼓楼等处，各盖铺房，除大兴县外，本县地方共盖廊房八百一间半，召民居住，店房十六间半，召商居货，总谓之‘廊房’云。房视冲僻分三等，内大房四百四十三间，每间每季纳钞四十五贯，钱九十文；中房二十九间，每间每季纳钞三十一贯，钱六十二文；小房三百二十九间半，每间每季纳钞三十贯，钱六十文。
朱棣建造的这批「廊房」，共800余间，按所处地段为繁华还是偏僻分为三等，其中大房每间每个季度纳租金49贯宝钞、90文钱；中房纳31贯宝钞、62文钱；小房纳30贯宝钞、60文钱。永乐年间，大明宝钞已严重贬值，一贯钞只值10多文钱。因此，这批「廊房」的租金还是比较低廉的（否则也吸引不了市民），说它们是廉租房也没有问题。
然而，明初虽有小规模、临时性供应的廉租房，却无廉租房制度。朱棣只是看到新都「商贾未集，市廛尚疏」，才兴建几百间「廊房」招徕商民，是权宜之策而已。而且，在召民居住之后，这批「廊房」的日常管理非常粗疏，并无一个专门的机构负责管理，亦不见出台相关规章，连每季收租，也是「选之廊房内住民之有力者一人」，指定为「廊头」，负责某一片区的房租。「行之岁久，内外势隔，交纳为难」，凡被指定为「廊头」的，往往因为收不到房租、须自掏腰包倒赔租金，「率至破家」。明政府如此粗放之管理，令人目瞪口呆。
相较之下，宋朝的廉租房制度堪称完备。首先，政府设置了一个专门的机构来管理廉租房，那便是店宅务。京师的左右厢店宅务，各设「勾当店宅务」一员，相当于总经理；「勾押官」各三四员，相当于副总经理；「掠房钱亲事官」各四五十名，相当于业务经理，负责招租、收租；另有「修造指挥」（维修工）各五百人。店宅务有执勤制度，每晚必须安排一名负责人在务值班。凡尚未租出去的空屋，每天都派专人看守，并由「掠房钱亲事官」贴出「赁贴子」（招租广告），召人承赁。
店宅务的账目管理也非常周密、严格。天圣五年（1027），「勾当店宅务」朱昌符提议在店宅务中推行一套极详尽的账簿管理：
本务全少簿历拘管官物，以致作弊，有失关防。近创置簿历拘辖，甚得齐整。虑久远不切从禀，别致隳坏，乞传宣下务，常切遵守。
获批准。按照这一簿历制度，店宅务每日需要登记的帐簿多达二十八种，包括旧管入库簿、月纳簿、退赁簿、赁簿、欠钱簿、纳钱历、场子历、亲事官历、卯历、宿历（值日表）、减价簿、辍借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新旧界倒塌屋簿，等等。管理之细，即使在今天看来，也足让人惊叹。
由于店宅务公屋具有廉租房性质，宋政府对租赁店宅务公屋之人有一道资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员是不准承租本务公屋的：
应监官、典押公文人员、作匠之类，若在京应管辖两务去处人吏，并不得承赁官宅、舍屋、地段，违者杖一百以上。
这么规定自然是为了防范店宅务舞弊营私。
在京城拥有房产的市民，也不得承租汴京店宅务的公屋。宋政府还禁止租赁店宅务公屋的住户转租房屋：
应宣借舍屋，须的是正身居止。如已有产业，却将转赁，委店宅务常切觉察，收管入官。自今悉如此例。
这个规定也是合理的，因为政府提供的廉租房应该向无处栖身的低收入者开放。你已有房产，却想承赁一间廉租房来转租赚取差价，肯定不能允许。为防止有人当「二房东」，凡租住店宅务公屋的住户，要填写「赁历」；退赁之时，「令监官躬往检覆」，又「令先纳旧历，方得起移」。
另外，店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁，这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年（1005）的一道法令称，
店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者，须约退赁时润官不折动，即委监官相度。如不亏官，亦听。
大中祥符三年（1010）的一道法令说，「赁官屋者如自备添修，店宅务无得旋添漱钱，如徙居者并听拆随。」啥意思？意思是说，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅务不能借故增加房租；退赁之时，如果租户添修之物无碍于房屋主结构，允许租户拆走；如果拆动后影响房屋质量，则该添修物不准拆走，而归属于官。如此规定，也算公道。
从这么完备、细致的公租房制度也可以看出，宋朝政府的治理体系与治理能力是相当「现代化」的，其先进性是明代的「洪武型政府」望尘莫及的。
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